最近產(chǎn)權(quán)商鋪熱鬧的要屬北京莊勝崇光（SOGO）百貨，莊勝?gòu)V場(chǎng)南館小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售，由北京莊勝崇光（SOGO）百貨20年承租經(jīng)營(yíng)，逐月返現(xiàn)，租金平均在8.5%以上，20年累計(jì)本金＋租金收益可達(dá)270%左右。20年的回報(bào)期，20年后還可與北京莊勝崇光（SOGO）百貨協(xié)議續(xù)約。

　　廣告說(shuō)，北京莊勝崇光（SOGO）百貨是一個(gè)范本，崇光北館自1998年6月24日開(kāi)業(yè)，購(gòu)買南館算是分享的一個(gè)7年的莊勝商圈，SOGO年近20億元營(yíng)業(yè)額，分享一個(gè)年均8.5%有銀行擔(dān)保的高收益型理財(cái)樣本。

　　羅科（化名）一位活躍于地產(chǎn)界的分析師，在他看來(lái)，現(xiàn)在許多項(xiàng)目的承諾收益最終可能只比銀行存款高一點(diǎn)點(diǎn)。

　　他介紹，市場(chǎng)上不乏開(kāi)發(fā)商玩財(cái)務(wù)技巧，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8%、10%、12%的售后包租收益率，往往是通過(guò)提高商鋪售價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，本來(lái)一處只值1萬(wàn)元／平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%。但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為－50%，實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半，實(shí)際年收益就只有3%。

　　他說(shuō)，除了財(cái)務(wù)問(wèn)題，在合同問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商更是一個(gè)大行家，投資人則是一個(gè)大外行。即使開(kāi)發(fā)商承諾回租回購(gòu)甚至抵押擔(dān)保，如果您是內(nèi)行的話，看了這個(gè)合同，會(huì)發(fā)現(xiàn)因?yàn)榈盅簱?dān)保都有年限，而許多人都會(huì)忽視“對(duì)什么擔(dān)保，擔(dān)保的主體”這些細(xì)節(jié)，這里面的陷阱會(huì)讓你在打官司時(shí)很被動(dòng)。

　　羅科分析，產(chǎn)權(quán)式商鋪是上世紀(jì)70年代左右歐美開(kāi)始流行起來(lái)的投資方式，在北京，一些比較好的商場(chǎng)一年的租金可以達(dá)到60000～70000元/平方米，如果按8年回收，400000元/平方米，如果經(jīng)營(yíng)成功收益是很高的。再如上海市產(chǎn)權(quán)式酒店平均日租金8.3元／平方米，從理論上考慮，售價(jià)與租金對(duì)比，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率能夠達(dá)到7%～10%。

　　幾年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，投資商鋪，最怕三五年內(nèi)項(xiàng)目一旦銷售完成，開(kāi)發(fā)商即套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，往往難以保證經(jīng)營(yíng)10年。現(xiàn)有銀行擔(dān)保的商鋪時(shí)間長(zhǎng)度上就各有不同了，有的三五年，有的10年甚至最長(zhǎng)20年的。

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　　羅科說(shuō):“產(chǎn)權(quán)投資產(chǎn)品在一個(gè)5年左右的中線投資期內(nèi)，能達(dá)到6%～8%的年回報(bào)率是較為合理的，那些投資期限動(dòng)輒10年或20年以不碰為妙?！绷_科表示，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期大體為5～8年，產(chǎn)權(quán)的投資與股市一樣，是經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。因此，產(chǎn)權(quán)投資行為是一個(gè)中線投資行為，周期以5年為中值，少則3年，多則8年，再長(zhǎng)的話，投資收益風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)公司履約能力的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)陡然增加。

　　許多開(kāi)發(fā)商往往一口氣蓋十幾萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，卻在當(dāng)?shù)卣也坏侥敲创蟮南M(fèi)量，如果蓋一個(gè)四五萬(wàn)平方米的商場(chǎng)以后賣或者自主經(jīng)營(yíng)都沒(méi)有問(wèn)題，十幾萬(wàn)平方米的，招商可能招不起來(lái)。如果是四五萬(wàn)平方米可能很容易招起來(lái)，人氣很好。如果十幾萬(wàn)平方米，招了四五萬(wàn)平方米，仍然會(huì)感覺(jué)到很空。招商期間最好能吸引到一些主力商家進(jìn)駐，比如星巴克、錢(qián)柜等等。

　　消費(fèi)市場(chǎng)的問(wèn)題，并不是一件容易的事。羅科認(rèn)為，那些冷僻的業(yè)態(tài)，比如茶葉、陶瓷等等，個(gè)人投資多個(gè)商鋪在資源方面會(huì)很有阻力。譬如茶葉市場(chǎng)，基本上都是福建、浙江的商家，如果買十個(gè)店鋪，因?yàn)闆](méi)有這些招茶商的資源，這種招商很費(fèi)力氣。

　　羅科舉例說(shuō)，每一個(gè)商業(yè)都必須考慮周邊的市場(chǎng)才能做起來(lái)，如果一定要從遠(yuǎn)處吸引人，那么肯定會(huì)有壓力。譬如，巨庫(kù)這個(gè)失敗案例，巨庫(kù)設(shè)計(jì)是針對(duì)年輕人的，而且很另類，而從安定門(mén)到西直門(mén)都是國(guó)家各個(gè)部委在居住，年齡偏大，年輕人比例小，而且有距離。

　　但是，羅科同樣認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)投資理財(cái)前景是可觀的，用好了能帶來(lái)相當(dāng)優(yōu)厚的回報(bào)，但要最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋?0年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店平均投資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資指標(biāo)，產(chǎn)權(quán)式酒店的平均年增長(zhǎng)達(dá)到15.8%。到1995年，已有3.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的4000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)酒店，美國(guó)的“產(chǎn)權(quán)旅館”已超過(guò)了1000個(gè)。

　　截止到2004年年末，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目也不過(guò)200多個(gè)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)物業(yè)投資會(huì)不斷派生和細(xì)分，譬如產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)被細(xì)分為度假式的，也有商務(wù)式的，還有分時(shí)度假為旗號(hào)的旅游式產(chǎn)權(quán)酒店。在國(guó)內(nèi)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)從1995年開(kāi)始流行，并迅速在上海、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。

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